Cuando queremos alquilar una vivienda, debemos tener en cuenta que hemos de cumplir unos requisitos.

La responsabilidad y el alcance del avalista en un contrato de alquiler.

De especial importancia son aquellos relacionados con la demostración de una cierta solvencia para poder hacer frente al pago periódico de la renta al propietario, así como la fianza o el pago de los honorarios de la agencia inmobiliaria, si procede.

En relación con la solvencia del arrendatario, es habitual que se realicen estudios para analizar su estabilidad laboral e ingresos, para lo cual es común solicitar el contrato de trabajo y las últimas nóminas. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36.5, permite que se incluyan otras garantías con el objetivo de hacer frente a los riesgos por impago: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

Una garantía adicional

De este artículo se desprende la posibilidad de incluir en el contrato de alquiler un avalista como una garantía adicional a la fianza. Para que esto sea así, es suficiente con que en el contrato se mencione que determinada persona jugará ese papel.  Es cierto que en el Código civil no exige que el acuerdo sea escrito, es decir, en teoría un pacto verbal sobre este asunto es perfectamente válido. No obstante, en tal caso el problema que se puede derivar será la de la prueba de su existencia.

La figura del avalista cobra importancia cuando el arrendatario incumple la primera y más importante de las obligaciones pactadas con el casero: el pago de la renta, así como las cantidades asimiladas a ella y en caso de que se generen mientras dure su posesión. En estos casos, el avalista es la persona que, dado el incumplimiento, deberá dar respuesta a la situación creada por el incumplimiento del arrendatario.

¿A qué queda obligado el avalista?

Esta pregunta puede tener varias respuestas, en función de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

En principio, el avalista tiene la obligación de cubrir el incumplimiento de las obligaciones del inquilino. En todo caso, nunca puede ser superior, pero sí de menor alcance, si así se especifica en el contrato. Por tanto, esto significa que se puede limitar el alcance del aval, lo que en la práctica supone que el avalista solo responderá hasta una cantidad determinada o por unos conceptos determinados, como puede ser solo la renta, solo los desperfectos causados en el inmueble o solo durante un periodo concreto de tiempo. Hay que tener en cuenta que para que esto sea así, debe especificarse de forma clara en el contrato. Si no es aśi, el avalista  garantiza el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones del deudor arrendatario sin límite alguno.

Otro factor importante sobre las obligaciones del avalista reside en si queda obligado de forma subsidiaria o solidaria. Si el avalista lo hace de forma subsidiaria, deberá responder de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. En cambio, cuando se opta por un aval solidario, el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.

¿Hasta cuándo queda obligado el avalista?

Esta es, probablemente, una de las preguntas clave y sobre la que existen importantes controversias.

La única situación en la que no existen dudas es cuando en el contrato existe una disposición expresa según la cual el avalista responderá durante toda la duración del contrato, incluyendo las prórrogas, y hasta que se entregue la posesión del inmueble.

Sin embargo, si no existe esta mención expresa, es cuando surgen interpretaciones divergentes. Para algunos, el avalista solo está obligado a responder durante la duración pactada exclusivamente en el contrato. Otros, en cambio, afirman que también habrá de responder si contrato se prorroga. La jurisprudencia, en este sentido, está dividida, con sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en uno y otro sentido.

En cualquier caso, una buena forma de intentar guiarnos en este panorama es si la prórroga se produce por causa legal, es decir, se basa en el artículo 9 de la LAU, o si, en cambio, se trata de una prórroga voluntaria, a la que hace referencia el artículo 10 de la LAU.

Esto significa que si el contrato tiene una duración de un año y el inquilino decide continuar hasta los cinco años que le permite la norma, el avalista quedará obligado durante ese tiempo.

Diferentes son aquellos casos en los que las prórrogas son voluntarias; es decir, una vez superados los cinco años a los que hacíamos referencia antes, si en el contrato no se dice lo contrario, el avalista quedará liberado de sus obligaciones.

Sea como fuere, sin duda, la mejor decisión es siempre hacer constar por escrito, de forma expresa, las condiciones a las que se obligan las partes. Solo de esta forma se podrá evitar situaciones de inseguridad y evitar sorpresas desagradables, para todas las partes.

Fuente: Idealista



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