Todo lo que debes saber antes de comprarte una casa prefabricada.

Con gran acogida en Estados Unidos y Canadá, la demanda de este tipo de viviendas ha aumentado en los últimos años en nuestro país. Ahora bien, ¿se pueden instalar en cualquier parcela? ¿Es necesaria una licencia para vivir en ella? ¿Dónde debo acudir para gestionar los permisos?

En España no existe una regulación específica sobre obligaciones, permisos o tributos de casas prefabricadas en general, sino que las características de instalación de la vivienda serán las que marquen el camino normativo. En este sentido, el Código Civil distingue entre bienes inmuebles e muebles. En su artículo 334, se refiere a los bienes inmuebles como “tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo”; mientras define los muebles como aquellos que “se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos”.

Por eso, si tu casa prefabricada necesita de cimentación y enganche a los suministros públicos de agua y energía, será considerada un bien inmueble y deberás seguir el proceso recogido en la Ley de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de Edificación (CTE): necesitarás la licencia para la construcción, las obras, la ubicación y el anclaje en suelo urbanizable.

Para todos estos trámites se deberá contar con un proyecto firmado por un arquitecto, aunque, en la mayoría de los casos, este documento lo aportará el fabricante siempre y cuando no se haya modificado su propuesta original.

Ahora bien, si tu casa puede transportarse, estaremos hablando de un bien mueble. En este caso, no será preciso tanto papeleo, sino solo el referido a la ubicación de la casa. Generalmente la normativa considera que estas viviendas pueden cambiar de situación casi en cualquier momento, por lo que no se exigen tantos permisos.

¿Cómo debe ser el terreno?

Como norma general, si vamos a utilizar la casa como vivienda será necesario que el terreno sea urbanizable. Sin embargo, para alojarlas en zonas rústicas, la última palabra la tendrá cada Comunidad Autónoma, órgano competente de la gestión del suelo no urbanizable. Por ejemplo, en Extremadura son más flexibles con la instalación de casas móviles o con energía solar en suelo rústico siempre y cuando no se instalen en una zona protegida, mientras que otras regiones, como Asturias o Galicia, no lo permiten.

Para conocer la calificación del suelo, cada municipio cuenta con su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias, según las que también se regula el carácter residencial. Por tanto, para realizar cualquier trámite, es necesario acudir al ayuntamiento al que pertenezca la parcela y solicitar su ficha urbanística.

Con ella, el técnico municipal te explicará cuáles son las características de la parcela y te detallará si es compatible con la instalación de tu vivienda prefabricada. En este caso, no se tendrá en cuenta el modelo constructivo, sino cuestiones como zonas limítrofes, metros edificables, alturas máximas o acabados exteriores.

Contar con todos los permisos te evitará más de un susto, ya que cualquier uso del suelo incompatible con su clasificación será ilegal. Además, es recomendable conocer el estado del terreno. Para garantizar su idoneidad se podrán realizar estudios geotécnicos y topográficos.

¿Qué tasas e impuestos tengo que pagar?

Todos los trámites para este tipo de viviendas conllevan unos costes que en el caso de las casas móviles serán menores. No serán necesarios permisos de obra, pero sí cierta documentación para su ubicación, como la licencia urbanística, por lo que se deberá pagar una tasa que varía entre el 0,5 % y el 2 % de su coste.

Ahora bien, para las viviendas consideradas bienes inmuebles, además de la licencia urbanística, habrá que abonar, junto con la presentación del proyecto, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras que ronda normalmente el 4% del coste.

Una vez tengamos la casa lista, hay que regular su uso. Para ello se solicita su cédula de habitabilidad con un pago mínimo que dependerá de cada Comunidad Autónoma, la licencia de primera ocupación con la que el ayuntamiento certifica que se ha cumplido lo dispuesto en el proyecto y ronda el 1 % de su coste, así como el alta de suministros correspondientes, en caso de que fueran necesarios. Las casas móviles están exentas de estos trámites a no ser que se deseen dar de alta los suministros. Si es así, se deberá obtener la documentación equivalente a las viviendas tradicionales.

Las casas prefabricadas consideradas bienes inmuebles podrán solicitar una hipoteca al igual que una vivienda común. Ahora bien, si la casa está sobre suelo rústico, no se inscribe correctamente en el Registro de la Propiedad o es móvil no habrá opción a hipoteca, pero sí a una financiación como, por ejemplo, un préstamo personal. Para facilitar estos trámites, algunos fabricantes cuentan con convenios de financiación con entidades bancarias.

La elección del material: ¿madera, acero o hormigón?

Las casas prefabricadas más recientes y ventajosas son las denominadas viviendas modulares, adaptables completamente a las necesidades de sus dueños. Sus módulos se crean en talleres o fábricas y sus diseños son cada vez más creativos.

En cuanto a materiales, las más tradicionales son las hechas de madera. También son las más económicas a la hora de comprarlas, aunque el mantenimiento es costoso y su tiempo de vida es menor.

Por su parte, las estructuras de acero aportan dureza, resistencia y durabilidad, aunque en los últimos años las que han conquistado el mercado han sido las casas prefabricadas de hormigón. Resistentes y adaptables a casi cualquier entorno, tienen un precio más bajo que las tradicionales. También existen otras alternativas como el PVC con altos niveles de resistencia y aislamiento tanto del frío como del calor.

Elijas un material u otro, los fabricantes de casas prefabricadas te deben proporcionar 10 años de garantía. Además, la nueva normativa europea que regula la eficiencia energética en el hogar y que deberá ser efectiva antes de 2020 también afecta a las viviendas prefabricadas. La mayoría de empresas del sector ya se han adaptado, aunque no estará de más asegurarse para no llevarse sorpresas. Informarte bien de todos los detalles puede ayudarte a comprar la casa prefabricada que mejor se adapte a tus necesidades.

Fuente: Idealista