De municipios de Ibiza a La Moraleja, sin olvidar la vivienda de lujo en costa como Sotogrande.

El precio de la vivienda en algunas de las zonas más exclusivas de España también empieza a bajar.

La autorregulación de los precios de las viviendas después de tocar máximos ya está empezando a notarse no solo en distritos de las grandes ciudades, donde el mercado inmobiliario es muy activo, sino también en aquellas zonas que registran algunos de los precios más caros de España, o donde se encuentra un importante mercado de viviendas de lujo.

De municipios de las Islas Baleares a La Moraleja o Sotogrande, analizamos la evolución de su mercado residencial desde los precios del boom inmobiliario hasta ahora con datos de idealista/data hasta el tercer trimestre de 2019.

El caso especial de los municipios de Ibiza

La isla de Ibiza, su capital y algunos de los municipios más turísticos han vivido un intenso incremento de los precios de la vivienda desde 2014. Los precios medios en Ibiza (Eivissa en mallorquín), Sant Josep de Sa Talaia o Santa Eulalia del Río superaron los 5.000 euros/m2 a finales de septiembre, muy por encima de la media nacional en ese momento (1.735 euros/m2). Si se comparan con los precios que manejaban estas poblaciones en 2008, ninguna de ellas superaba los 3.000 euros/m2.

El distrito de Dalt Vila-La Marina es de los más caros de la capital ibicenca. Alcanzó su precio máximo en junio de 2018, con 6.173 euros/m2. Si nos vamos a los datos del tercer trimestre de 2018, el precio de la zona llegó a los 5.911 euros/m2, el más alto de la serie periódica analizada. Esta cifra que supone un 80,2% más que el precio de la vivienda en la zona en 2008, cuando ‘apenas’ llegaba a los 3.300 euros/m2.

Dalt Vila-La Marina también vivió los efectos de la crisis económica, aunque en mucho menos tiempo que el resto del país. En 2009, los precios cayeron un 15,1%, pero ya volvieron al positivo en 2010. En 2012, ya recuperaron el terreno perdido frente a 2008 y se situaron un 1,9% más que en los precios del boom inmobiliario.

El mercado de la vivienda en la zona empezó a dispararse en 2015, cuando creció un 34,5% en solo un año, hasta llegar a los números de 2018. Entre 2013 y 2018, los precios aumentaron un 75%. En septiembre de 2019, los precios cayeron un 1,8% hasta los 5.802 euros/m2.

Otro de los ejemplos de la lista se encuentra en Sant Josep de Sa Talaia, municipio con poco más de 26.000 habitantes, donde el precio medio del municipio alcanzó en el tercer trimestre los 5.108 euros/m2. En la zona se encuentra el pueblo de Sant Josep, que llegó a los 5.552 euros/m2 en septiembre de 2018. Sin embargo, ha regulado sus precios en solo un año hasta un 17,8% para bajar a los 4.562 euros actuales, por debajo del precio medio del municipio, ya indicado y que se mantiene también un 75% por encima de los valores del boom gracias a zonas como Es Cubells, donde actualmente el precio medio de la vivienda es de 9.118 euros/m2.

Los precios llegaron a subir en el pueblo de Sant Josep un 76,5% desde los vividos durante el pico del boom inmobiliario (2.576 euros/m2), marcando un nuevo máximo histórico en agosto de 2018 (5.990 euros/m2. Sant Josep también sufrió los embates de la crisis y llegó a caer hasta un 16,3% en 2010. Desde entonces, volvió a repuntar hasta superar los precios del boom desde 2014. En los siguientes cuatro años, los precios llegaron a subir un 54,1%.

l tercer ejemplo de esta explosión de precios en Ibiza que han empezado a bajar en el último año es el pueblo de Jesús, en el término municipal de Santa Eulalia del Río. En Jesús/Nuestra Señora de Jesús han llegado a duplicarse frente a 2008. En septiembre de 2018 alcanzó su cota máxima de precios con 5.715 euros/m2, un 100,3% más que en septiembre de 2008 (2.854 euros/m2).

Esta localidad de poco más de 5.000 habitantes puede ser de los pocos que no sufrió los estragos de la crisis económica, al menos, en cuanto al precio de la vivienda. En ningún momento ha bajado de los valores de 2008. Pese al impulso entre 2009-2012, cuando llegó a estar un 21,6% por encima frente al año del estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2013 se reguló con una caída del 13,2%, coincidiendo con en el peor año de la crisis.

Al año siguiente los precios se mantuvieron estables, pero desde 2015 no ha parado de crecer, con amplios incrementos interanuales como del 20,3% (2015), 18,8% (2016) o del 22,7% (2018), cuando tocó su techo. El último dato de septiembre de este año reflejó un descenso del 5,7%, rebajando la tensión de precios y dejando el metro cuadrado en 5.387 euros/m2.

La constancia del Encinar de los Reyes en La Moraleja

La exclusiva urbanización de La Moraleja es elegida por famosos y grandes fortunas desde hace años para huir de miradas indiscretas y optar por residir en grandes casas con amplios terrenos. Futbolistas, cantantes y empresarios se encuentran entre sus habitantes. De entre sus barrios destacamos el de Encinar de los Reyes, donde actualmente se puede comprar una de sus propiedades por 5.036 euros/m2, después de ceder un 1,4% interanual.

La situación de Encinar de los Reyes ha sido prácticamente constante durante el periodo analizado entre 2008 y 2019. Sus valores se han movido entre un 10% por encima de los precios del boom y un -10% por debajo en lo peor de la crisis.

La zona aguantó lo peor de la crisis y se mantuvo en positivo hasta 2010, alcanzando incluso precios máximos que aún se mantienen. Encinar tocó techo en septiembre de 2010 con sus 5.257 euros/m2, un 9% más que en el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Desde entonces llegó a bajar un 16,7% para tocar suelo en 2014, y quedarse en 4.376 euros/m2. Cuatro años después consiguió repuntar para acercarse a su tope con 5.108 euros/m2 en 2018, y recuperar valores por encima del boom. Sin embargo, los precios han caído ese 1,4% interanual comentado antes, lo que deja al Encinar de los Reyes un 4,4% por encima de 2008.

Sotogrande, otro de los lugares preferidos para el residencial de lujo

Nombrar Sotogrande es situar el residencial exclusivo de lujo en la línea costera que marcan Marbella-La Zagaleta y que completa esta urbanización del municipio gaditano de San Roque. La zona de Sotogrande Costa cerró septiembre con 2.373 euros/m2, tras ceder un 3,4% interanual.

Sotogrande Costa mantiene una situación de cierta irregularidad de precios en los últimos años, con pequeños descensos interanuales que son ‘contrarrestados’ por crecimientos de dos dígitos que vuelven a elevar los precios.

La zona cedió pronto a la crisis y llegó a caer casi un 20% entre 2008 (2.124 euros/m2) y 2010 (1.711 euros/m2). Sin embargo, con los brotes verdes creció cerca de un 27% en solo un año, para volver a caer más de un 10% entre 2012 y 2013.

Entre 2014 y 2015 regresó al positivo, con nuevas subidas de dos dígitos, del 17,4% y del 14,6%, respectivamente. Ese año alcanzó su techo de precio hasta el momento, con 2.671 euros/m2 en octubre de 2015.

Los siguientes años, mientras que en la mayoría de zonas los precios crecían, Sotogrande Costa volvió a caer dos años consecutivos: 2016 (-12,5% internual) y 2017 (-3,8%) Pero volvió a situarse un 15,7% por encima de los valores de 2008 y un 11% interanual. Para, de nuevo ceder en 2019 como se comentaba antes.

Con estos ejemplos, antes en distritos de grandes ciudades, y ahora sobre zonas ‘prime’ en distintas partes de España, vemos como este mercado de la vivienda sigue siendo muy heterogéneo y se va regulando de forma natural, en función de la oferta y la demanda.

Fuente: Idealista