Las vías legales de un propietario para evitar prórrogas de un contrato, según Agencia Negociadora del Alquiler.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), impulsada en 2019 a través del Real Decreto Ley 7/2019.

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU),15 impulsada en 2019 a través del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, trajo consigo varios cambios importantes en la duración de los contratos de arrendamiento con el objetivo de proteger a los inquilinos.

Por un lado, la reforma amplía la duración de los contratos de alquiler y establece que todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 deben tener una duración de cinco años en el caso de que el propietario sea un particular, o de siete años si se trata de una empresa.

Y por otro, impulsa la prórroga automática de los contratos. Se trata de una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, cuyo plazo es anual y por un periodo máximo de tres años. Para activarla, no es necesario realizar comunicación al propietario-arrendador, sino que basta con que el inquilino permanezca en la vivienda objeto del arriendo, y que abone la renta acordada.

Sin embargo, los propietarios tienen a su favor diferentes mecanismos legales para evitar suscribir un contrato que contemple tales plazos de vencimiento, así como las prórrogas obligatorias de los contratos.

Según  explica la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), “ahora que vencen muchos arrendamientos, y siempre que éstos no se hayan prorrogado por seis meses más por los efectos derivados del covid-19, surge la pregunta de si existe algún medio o mecanismo legal que evite a los arrendadores firmar nuevos contratos que les que comprometan a tener que prorrogar los alquileres hasta cinco años o incluso siete, si son personas jurídicas”. Y la respuesta es que existen tres supuestos legales que permitirían evitar esas condiciones que establece la normativa: la tácita reconducción, las viviendas suntuarias y la causa de necesidad para recuperar la vivienda.

Repasamos cuáles son estas opciones y qué debe tener en cuenta el arrendatario antes de llevarla a cabo:

1. Causa de necesidad

Es uno de los medios legales más conocidos para evitar las prórrogas obligatorias que consiste en acreditar una necesidad para recuperar la vivienda.

“Después de haber transcurrido el primer año de contrato, en estos casos, con un preaviso a los inquilinos realizado con dos meses de anticipación, sería suficiente para recuperar las viviendas arrendadas anulando las prórrogas obligatorias que la LAU concede a los inquilinos”, explican desde ANA.

No obstante, esta alternativa tiene algunas excepciones: por ejemplo, no se puede activar cuando el propietario es una persona jurídica. Tampoco puede aplicarse en aquellos arrendamientos en los que se alegara la necesidad dentro del plazo inicialmente pactado (cuando fuera superior al año), porque la ley exige que el arrendamiento esté en prórroga para que se pueda alegar la necesidad. También exige la ley que en el contrato se hubiera previsto la recuperación de la vivienda antes de la finalización del contrato.

2. La tácita reconducción

El segundo mecanismo pasa por aprovechar una figura jurídica contemplada en el artículo 1.566 del Código Civil que se llama ‘tácita reconducción’.

¿Y qué supone? La Agencia Negociadora del Alquiler explica que “se trata de esperar a la finalización de todas las prórrogas obligatorias sin denunciar la finalización de los contratos para después consentir durante un plazo de 15 días, sin mostrar ninguna oposición, que los inquilinos sigan en las viviendas”.

Por tanto, agrega la compañía, “si se quisiera mantener a los mismos inquilinos no habría que firmar nuevos arrendamientos por períodos de hasta cinco años, sino que los arrendamientos se irían renovando por plazos, que se fijarían en función de cómo se hubiera determinado la renta en los contratos, y que normalmente se hace de forma anual”. De esta manera, los contratos se podrían renovar de año en año hasta que al propietario le interese resolver definitivamente el arrendamiento cuando finalice una anualidad. No obstante, hay que tener en cuenta que durante esas renovaciones anuales no se puede actualizar la renta, ya que esto supondría estar ante un nuevo contrato.

3. Viviendas suntuarias

Este otro medio para recuperar la vivienda solo se puede aplicar en algunos casos concretos como, por ejemplo, en el alquiler de dúplex y casas independientes o adosadas.

Consiste principalmente en ampliar, si es posible, la superficie de la la vivienda arrendada (por ejemplo, cerrando terrazas, garajes o patios hasta que superasen los 300 m2), para que las viviendas se consideraran “suntuarias”. En este caso, la duración de los arrendamientos se podría fijar en el plazo que establezcan libremente las partes, y dejarían de estar sometidos al régimen de prórrogas forzosas obligatorias contemplado en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Fuente: Idealista



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