La prima de riesgo inmobiliaria o por qué los barrios más seguros son los menos rentables para invertir en vivienda.

Madrid: Recoletos es el gran refugio y San Cristóbal, el más arriesgado

Según idealista/data, los tres barrios que ofrecen más garantías al inversor son Recoletos, El Viso y Jerónimos, que son comparables a la locomotora alemana. En ellos se puede obtener una rentabilidad bruta cercana al 3,3%-3,4% sin apenas riesgos.

En la capital también destacan otros barrios como Conde Orgaz-Piovera (Hortaleza), Castellana (Salamanca) o Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas), con una prima de riesgo inferior a los 40 puntos básicos. Sería algo así como invertir en bonos de Suecia, Austria, Finlandia o Francia. Sol, Goya y Chueca también están en la lista de zonas de Madrid en las que el rendimiento es inferior a la media de la capital (5,1%). En esos casos, la prima de riesgo equivale a la de Eslovenia o Lituania (que están por debajo de los 100 puntos básicos).

Para encontrar una rentabilidad superior al promedio, el inversor tendría que buscar un inmueble en barrios mucho menos seguros que los anteriores. Por ejemplo, Ventas (en el distrito de Ciudad Lineal), el barrio del aeropuerto (distrito de Barajas) o en la zona de Vista Alegre (Carabanchel), que serían equivalentes a comprar bonos de Croacia, Hungría o Marruecos al asumir una prima de riesgo de entre 170 y 360 puntos básicos respecto al todopoderoso Recoletos.

Pero hay otros barrios que registran un ‘spread’ todavía más alto y una rentabilidad superior al 8%. Se trata de San Diego y Entrevías (en el distrito de Puente de Vallecas), y de San Andrés y San Cristóbal (en Villaverde). Los datos de mercado apuntan a que sus rentabilidades se sitúan entre el 8,2% y el 10,7%, aunque sus primas de riesgo se disparan por encima de los 490 puntos básicos: son equivalentes a las de Vietnam, Jordania, Mauricio o Filipinas.

Barcelona: Galvany es el refugio y La Trinitat Vella, el más arriesgado

En el caso de Barcelona, solo hay un barrio que puede hacer sombra a Recoletos en términos de seguridad: se trata de Sant Gervasi-Galvany ((distrito de Sarrià-Sant Gervasi), con una rentabilidad del 3,4% y una prima de riesgo de apenas 6 puntos básicos respecto a Recoletos.

Y si en la capital encontrábamos hasta 12 barrios con un riesgo inferior a 40 puntos, en la capital catalana solo existen cuatro: Galvany, Pedralbes (distrito de Les Corts), Les Tres Torres (Sarrià-Sant Gervasi) y La Dreta de L’Eixample (en Eixample). Invertir en ellos es equivalente en términos de riesgo a comprar bonos de Holanda o Finlandia, que son países muy solventes para los inversores, aunque no tanto como Alemania.

Con una rentabilidad inferior a la media de la ciudad (5%) también están barrios tan conocidos como Diagonal Mal o La Vila Olímpica del Poblenou (ambos en el distrito de Sant Martí, y con una prima de riesgo inferior a 50 puntos, en línea con Bélgica), La Sagrada Familia (que se encuentra en el distrito de Eixample y tiene una prima cercana a los 100 puntos, como Lituania), Vila de Gràcia (en el distrito de Gràcia y con un riesgo similar al de Reino Unido) o El Gòtic (en el distrito de Ciutat Vella y una prima de riesgo cercana a la de España).

Según idealista/data, para encontrar un rendimiento por encima del promedio habría que irse a Sants-Badal (distrito de Sants-Montjuïc) lo que sería como comprar bonos de Croacia, o a El Carmel (en el distrito de Horta Guinardó), cuyo comparable en lo que a riesgo se refiere sería Marruecos; ya que cuenta con una prima de riesgo de unos 280 puntos básicos sobre Recoletos. Pero sin duda los dos barrios que ofrecen las rentabilidades más altas de todo Barcelona son Ciutat Meridiana (en el distrito de Nou Barris) y La Trinitat Vella (ubicado en Sant Andreu), cuyo riesgo equivale al que tiene Islandia para los inversores internacionales. Esto supone ‘pagar’ una prima de más de 500 puntos básicos respecto a los barrios más conservadores.

“Es fundamental explicar bien este tipo de conceptos a los pequeños inversores, normalmente menos informados, porque mientras en bonos a 10 años puedes escalar la inversión y tienes opción a diversificar el riesgo invirtiendo en varios países, la inversión inmobiliaria depende del precio de compra del inmueble. Se da la paradoja de que los ahorradores sólo pueden optar a invertir en las zonas más humildes porque tienen los precios más bajos y no pueden permitirse comprar en las zonas de menor riesgo, que son mucho más caras. En resumen, si nos preguntarnos por qué los grandes inversores no compran para alquilar todo lo disponible en San Cristóbal (Madrid) o La Trinitat Vella (Barcelona) con la rentabilidad tan alta que ofrecen, la respuesta es sencilla: porque no están dispuestos a asumir ese riesgo”, añade Encinar.

Analizar el mercado, imprescindible

Por tanto, los expertos recomiendan a los inversores tener en cuenta el nivel de rentabilidad/riesgo asociado a la compra de una vivienda para destinarla al alquiler según la zona, y analizar algunos datos de mercado.

“Para calibrar el riesgo una opción es dejarse llevar por la intuición, pero es recomendable conocer algunas métricas de la zona como la demanda, la competencia, la volatilidad, las previsiones o la tasa de esfuerzo de alquiler (es decir, cuántos ingresos mensuales se deben destinar al pago de alquiler). Tampoco hay que olvidar que, aunque en medios se suele hablar siempre de rentabilidad bruta, el inversor debe tener en cuenta los costes fijos y variables asociados a la propiedad del inmueble para calcular la rentabilidad neta de la inversión, como los impuestos, los gastos de comunidad, las derramas, los seguros y los gastos de gestión”, concluye el jefe de estudios de idealista.

Datos de cada barrio de Madrid

Datos de cada barrio de Barcelona