La prima de riesgo inmobiliaria o por qué los barrios más seguros son los menos rentables para invertir en vivienda.
- 08/11/2018
- Posted by: Administra e Innova
- Categoría: Inmobiliaria, Mercados

¿Qué barrios de Madrid y Barcelona son los mejores para comprar una vivienda y alquilarla después?
La prima de riesgo inmobiliaria o por qué los barrios más seguros son los menos rentables para invertir en vivienda.
Ésta es la pregunta que se hacen muchos ahorradores que ven en el inmobiliario un oasis de rentabilidad en un mercado donde escasean las alternativas de inversión.
Sin embargo, no hay una única respuesta aceptada: todo depende del nivel de riesgo que esté dispuesto a asumir. La teoría del mercado dice que cuanto mayor es la rentabilidad de un activo, mayor es el riesgo que corren los inversores. Es como lo que sucede con los inversores, que exigen más o menos interés a los países por comprar su deuda pública. Alemania, apenas paga un 0,4% por su bono a 10 años, mientras que España debe ofrecer un 1,6% y Namibia, Turquía, Pakistán o Egipto, más del 10%.
Y si hay un concepto que resume el peligro que asume un inversor al comprar deuda de un país ese es el de la famosa ‘prima de riesgo’, que mide la distancia que separa al rendimiento de un bono cualquiera con el de Alemania, considerado un país extremadamente solvente y, por tanto, un refugio para el capital internacional. En el caso doméstico, la prima de riesgo de España ronda los 120 puntos básicos, mientras que en Turquía o Egipto ronda los 1.800.
Y esta teoría también se puede aplicar al sector inmobiliario, donde también tenemos barrios que ofrecen mayor o menor rentabilidad dependiendo de los riesgos que entrañan. A grandes rasgos, el barrio de Recoletos en Madrid podríamos entenderlo como libre de riesgo, pero el que menos rentabilidad ofrece al inversor. Es la Alemania del mercado de la vivienda en alquiler, un símbolo de garantía y fiabilidad, pero que supone una merma de los potenciales beneficios que se pueden conseguir con la compra de una casa en dicha zona para arrendarla después. El Viso o Jerónimos en la capital y Galvany en Barcelona son los otros tres barrios más conservadores. En cambio, las zonas más humildes de ambas ciudades permiten obtener mayores rendimientos, aunque el inversor se podría enfrentar a algunos problemas.
“A los barrios les ocurre como a los países. Unos tienen mayor riesgo que otros porque los inversores asignan consciente o inconscientemente una mayor probabilidad de que ocurran determinados acontecimientos que pueden afectar de manera adversa al rendimiento de la inversión”, explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.
Si en el caso de los países el principal riesgo es la quiebra del país y una posible quita de la deuda, en el ladrillo los más destacados son el impago por parte del inquilino, la ocupación ilegal de la vivienda, el subarrendamiento, los desperfectos que puede sufrir el inmueble, la alta rotación de inquilinos, la desocupación, la inseguridad jurídica o los cambios legislativos. Así, cuanto mayor sean el impacto en los resultados y la probabilidad de que todo esto ocurra, mayor será la prima de riesgo que aplique el inversor. Por tanto, quien no esté dispuesto a asumir todos esos riesgos, debería buscar unos barrios más conservadores, en los que se sacrifica rentabilidad a cambio de tranquilidad.
Madrid: Recoletos es el gran refugio y San Cristóbal, el más arriesgado
Según idealista/data, los tres barrios que ofrecen más garantías al inversor son Recoletos, El Viso y Jerónimos, que son comparables a la locomotora alemana. En ellos se puede obtener una rentabilidad bruta cercana al 3,3%-3,4% sin apenas riesgos.
En la capital también destacan otros barrios como Conde Orgaz-Piovera (Hortaleza), Castellana (Salamanca) o Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas), con una prima de riesgo inferior a los 40 puntos básicos. Sería algo así como invertir en bonos de Suecia, Austria, Finlandia o Francia. Sol, Goya y Chueca también están en la lista de zonas de Madrid en las que el rendimiento es inferior a la media de la capital (5,1%). En esos casos, la prima de riesgo equivale a la de Eslovenia o Lituania (que están por debajo de los 100 puntos básicos).
Para encontrar una rentabilidad superior al promedio, el inversor tendría que buscar un inmueble en barrios mucho menos seguros que los anteriores. Por ejemplo, Ventas (en el distrito de Ciudad Lineal), el barrio del aeropuerto (distrito de Barajas) o en la zona de Vista Alegre (Carabanchel), que serían equivalentes a comprar bonos de Croacia, Hungría o Marruecos al asumir una prima de riesgo de entre 170 y 360 puntos básicos respecto al todopoderoso Recoletos.
Pero hay otros barrios que registran un ‘spread’ todavía más alto y una rentabilidad superior al 8%. Se trata de San Diego y Entrevías (en el distrito de Puente de Vallecas), y de San Andrés y San Cristóbal (en Villaverde). Los datos de mercado apuntan a que sus rentabilidades se sitúan entre el 8,2% y el 10,7%, aunque sus primas de riesgo se disparan por encima de los 490 puntos básicos: son equivalentes a las de Vietnam, Jordania, Mauricio o Filipinas.
Barcelona: Galvany es el refugio y La Trinitat Vella, el más arriesgado
En el caso de Barcelona, solo hay un barrio que puede hacer sombra a Recoletos en términos de seguridad: se trata de Sant Gervasi-Galvany ((distrito de Sarrià-Sant Gervasi), con una rentabilidad del 3,4% y una prima de riesgo de apenas 6 puntos básicos respecto a Recoletos.
Y si en la capital encontrábamos hasta 12 barrios con un riesgo inferior a 40 puntos, en la capital catalana solo existen cuatro: Galvany, Pedralbes (distrito de Les Corts), Les Tres Torres (Sarrià-Sant Gervasi) y La Dreta de L’Eixample (en Eixample). Invertir en ellos es equivalente en términos de riesgo a comprar bonos de Holanda o Finlandia, que son países muy solventes para los inversores, aunque no tanto como Alemania.
Con una rentabilidad inferior a la media de la ciudad (5%) también están barrios tan conocidos como Diagonal Mal o La Vila Olímpica del Poblenou (ambos en el distrito de Sant Martí, y con una prima de riesgo inferior a 50 puntos, en línea con Bélgica), La Sagrada Familia (que se encuentra en el distrito de Eixample y tiene una prima cercana a los 100 puntos, como Lituania), Vila de Gràcia (en el distrito de Gràcia y con un riesgo similar al de Reino Unido) o El Gòtic (en el distrito de Ciutat Vella y una prima de riesgo cercana a la de España).
Según idealista/data, para encontrar un rendimiento por encima del promedio habría que irse a Sants-Badal (distrito de Sants-Montjuïc) lo que sería como comprar bonos de Croacia, o a El Carmel (en el distrito de Horta Guinardó), cuyo comparable en lo que a riesgo se refiere sería Marruecos; ya que cuenta con una prima de riesgo de unos 280 puntos básicos sobre Recoletos. Pero sin duda los dos barrios que ofrecen las rentabilidades más altas de todo Barcelona son Ciutat Meridiana (en el distrito de Nou Barris) y La Trinitat Vella (ubicado en Sant Andreu), cuyo riesgo equivale al que tiene Islandia para los inversores internacionales. Esto supone ‘pagar’ una prima de más de 500 puntos básicos respecto a los barrios más conservadores.
“Es fundamental explicar bien este tipo de conceptos a los pequeños inversores, normalmente menos informados, porque mientras en bonos a 10 años puedes escalar la inversión y tienes opción a diversificar el riesgo invirtiendo en varios países, la inversión inmobiliaria depende del precio de compra del inmueble. Se da la paradoja de que los ahorradores sólo pueden optar a invertir en las zonas más humildes porque tienen los precios más bajos y no pueden permitirse comprar en las zonas de menor riesgo, que son mucho más caras. En resumen, si nos preguntarnos por qué los grandes inversores no compran para alquilar todo lo disponible en San Cristóbal (Madrid) o La Trinitat Vella (Barcelona) con la rentabilidad tan alta que ofrecen, la respuesta es sencilla: porque no están dispuestos a asumir ese riesgo”, añade Encinar.
Analizar el mercado, imprescindible
Por tanto, los expertos recomiendan a los inversores tener en cuenta el nivel de rentabilidad/riesgo asociado a la compra de una vivienda para destinarla al alquiler según la zona, y analizar algunos datos de mercado.
“Para calibrar el riesgo una opción es dejarse llevar por la intuición, pero es recomendable conocer algunas métricas de la zona como la demanda, la competencia, la volatilidad, las previsiones o la tasa de esfuerzo de alquiler (es decir, cuántos ingresos mensuales se deben destinar al pago de alquiler). Tampoco hay que olvidar que, aunque en medios se suele hablar siempre de rentabilidad bruta, el inversor debe tener en cuenta los costes fijos y variables asociados a la propiedad del inmueble para calcular la rentabilidad neta de la inversión, como los impuestos, los gastos de comunidad, las derramas, los seguros y los gastos de gestión”, concluye el jefe de estudios de idealista.
Datos de cada barrio de Madrid
Barrio de Madrid | Rentabilidad bruta | Prima de riesgo | País equivalente |
Recoletos | 3.3% | 0 | Alemania |
El Viso | 3.3% | 2 | Alemania |
Jerónimos | 3.4% | 9 | Alemania |
Palomas | 3.5% | 21 | Suecia |
Almagro | 3.5% | 22 | Suecia |
Atalaya | 3.6% | 25 | Austria |
Sanchinarro | 3.6% | 29 | Finlandia |
Conde Orgaz-Piovera | 3.6% | 31 | Finlandia |
Castellana | 3.6% | 31 | Finlandia |
Nueva España | 3.7% | 35 | Francia |
Campo de las Naciones-Corralejos | 3.7% | 37 | Francia |
Valdemarín | 3.7% | 38 | Francia |
Fuentelarreina | 3.7% | 42 | Belgica |
Legazpi | 3.7% | 42 | Belgica |
Horcajo | 3.7% | 43 | Belgica |
Valdebebas – Valdefuentes | 3.8% | 43 | Belgica |
Las Tablas | 3.8% | 47 | Belgica |
Arapiles | 3.8% | 49 | Taiwán |
Ibiza | 3.8% | 50 | Taiwán |
Aravaca | 3.8% | 51 | Taiwán |
Montecarmelo | 3.8% | 51 | Taiwán |
La Paz | 3.8% | 52 | Taiwán |
Virgen del Cortijo – Manoteras | 3.8% | 52 | Taiwán |
Bernabéu-Hispanoamérica | 3.8% | 53 | Taiwán |
Mirasierra | 3.9% | 53 | Taiwán |
Salvador | 3.9% | 55 | Irlanda |
Colina | 3.9% | 59 | Irlanda |
Estrella | 4.0% | 67 | Eslovaquia |
Lista | 4.0% | 69 | Eslovaquia |
Costillares | 4.0% | 72 | Eslovaquia |
Trafalgar | 4.1% | 74 | Eslovenia |
Chueca-Justicia | 4.1% | 76 | Eslovenia |
Palacio | 4.1% | 78 | Eslovenia |
El Plantío | 4.1% | 78 | Eslovenia |
Alameda de Osuna | 4.1% | 78 | Eslovenia |
Prosperidad | 4.1% | 78 | Eslovenia |
Rosas | 4.1% | 79 | Eslovenia |
Nuevos Ministerios-Ríos Rosas | 4.1% | 83 | Lituania |
Gaztambide | 4.2% | 88 | Lituania |
Goya | 4.2% | 89 | Lituania |
Arroyo del Fresno | 4.2% | 90 | Lituania |
Sol | 4.2% | 91 | Lituania |
San Juan Bautista | 4.2% | 92 | Lituania |
Imperial | 4.2% | 92 | Lituania |
Vallehermoso | 4.3% | 95 | Lituania |
Fuente del Berro | 4.3% | 95 | Lituania |
Cuatro Caminos | 4.3% | 96 | Lituania |
Ciudad Universitaria | 4.3% | 97 | Reino Unido |
Timón | 4.3% | 97 | Reino Unido |
Adelfas | 4.3% | 99 | Reino Unido |
Guindalera | 4.3% | 102 | Reino Unido |
Argüelles | 4.4% | 105 | Reino Unido |
Huertas-Cortes | 4.4% | 106 | Reino Unido |
Niño Jesús | 4.4% | 109 | Malta |
Cuzco-Castillejos | 4.4% | 110 | Malta |
Pau de Carabanchel | 4.5% | 114 | Malta |
Castilla | 4.5% | 116 | Malta |
Malasaña-Universidad | 4.5% | 117 | Malta |
Casa de Campo | 4.5% | 117 | Malta |
Acacias | 4.5% | 117 | Malta |
Valdebernardo – Valderribas | 4.5% | 120 | España |
Peñagrande | 4.6% | 124 | España |
Chopera | 4.6% | 128 | España |
Pacífico | 4.7% | 134 | España |
Delicias | 4.7% | 136 | Portugal |
Rejas | 4.7% | 136 | Portugal |
Marroquina | 4.7% | 142 | Portugal |
Concepción | 4.7% | 143 | Portugal |
Palos de Moguer | 4.8% | 145 | Portugal |
Ciudad Jardín | 4.8% | 145 | Portugal |
Pilar | 4.8% | 150 | Portugal |
Canillas | 4.9% | 159 | Noruega |
Ventilla-Almenara | 4.9% | 162 | Noruega |
Lavapiés-Embajadores | 5.0% | 165 | Noruega |
Pinar del Rey | 5.0% | 166 | Noruega |
San Pascual | 5.0% | 168 | Noruega |
Valdezarza | 5.1% | 177 | Croacia |
Pavones | 5.1% | 178 | Croacia |
Ensanche de Vallecas – La Gavia | 5.1% | 182 | Corea del Sur |
Casco Histórico de Barajas | 5.1% | 182 | Corea del Sur |
El Cañaveral – Los Berrocales | 5.2% | 189 | Corea del Sur |
Santa Eugenia | 5.3% | 201 | Canadá |
El Pardo | 5.4% | 211 | Singapur |
Aluche | 5.5% | 219 | Nueva Zelanda |
Quintana | 5.6% | 227 | Australia |
Ventas | 5.6% | 230 | Australia |
Apóstol Santiago | 5.6% | 230 | Australia |
Cuatro Vientos | 5.7% | 235 | Tailandia |
Bellas Vistas | 5.7% | 240 | Tailandia |
Vinateros | 5.8% | 246 | Tailandia |
Butarque | 5.8% | 249 | Tailandia |
Valdeacederas | 5.8% | 251 | Tailandia |
Media Legua | 5.8% | 253 | Tailandia |
Pueblo Nuevo | 5.9% | 260 | Estados Unidos |
Berruguete | 5.9% | 262 | Estados Unidos |
Opañel | 6.0% | 268 | Estados Unidos |
Palomeras sureste | 6.0% | 272 | Estados Unidos |
Simancas | 6.1% | 275 | Polonia |
Almendrales | 6.1% | 276 | Polonia |
Tres Olivos – Valverde | 6.1% | 278 | Marruecos |
San Fermín | 6.1% | 281 | Marruecos |
Buena Vista | 6.1% | 281 | Marruecos |
Águilas | 6.2% | 288 | Marruecos |
Casco Histórico de Vallecas | 6.2% | 290 | Marruecos |
Canillejas | 6.3% | 294 | Marruecos |
Fontarrón | 6.3% | 298 | Italia |
Campamento | 6.3% | 299 | Italia |
Moscardó | 6.3% | 302 | Italia |
Comillas | 6.3% | 302 | Italia |
San Isidro | 6.4% | 307 | Italia |
Los Rosales | 6.5% | 314 | China |
Los Cármenes | 6.5% | 322 | China |
Ambroz | 6.6% | 326 | China |
Puerta del Ángel | 6.6% | 327 | Hungría |
Aeropuerto | 6.7% | 340 | Hungría |
Puerta Bonita | 6.7% | 342 | Hungría |
Orcasitas | 6.8% | 344 | Hungría |
Vista Alegre | 6.8% | 352 | Hungría |
Abrantes | 6.9% | 354 | Hungría |
Palomeras Bajas | 6.9% | 359 | Hungría |
Casco Histórico de Vicálvaro | 7.0% | 364 | Hungría |
Lucero | 7.0% | 369 | Malasia |
Hellín | 7.0% | 370 | Malasia |
Zofío | 7.1% | 380 | Malasia |
12 de Octubre-Orcasur | 7.1% | 382 | Malasia |
Amposta | 7.2% | 388 | Qatar |
Portazgo | 7.3% | 395 | Grecia |
Los Ángeles | 7.4% | 408 | Grecia |
Arcos | 7.5% | 419 | Grecia |
Numancia | 7.6% | 424 | Chile |
Pradolongo | 7.6% | 429 | Chile |
San Diego | 8.2% | 491 | Vietnam |
San Andrés | 8.4% | 508 | Mauricio |
Entrevías | 9.6% | 625 | Jordania |
San Cristóbal | 10.7% | 737 | Filipinas |
Datos de cada barrio de Barcelona
Barrio de Barcelona | Rentabilidad bruta | Prima de riesgo | País equivalente |
Sant Gervasi – Galvany | 3.38% | 6 | Alemania |
Pedralbes | 3.43% | 11 | Holanda |
Les Tres Torres | 3.63% | 31 | Finlandia |
La Dreta de l’Eixample | 3.63% | 31 | Finlandia |
Sarrià | 3.74% | 42 | Belgica |
La Vila Olímpica del Poblenou | 3.78% | 46 | Belgica |
Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou | 3.80% | 48 | Belgica |
L’Antiga Esquerra de l’Eixample | 3.81% | 49 | Taiwán |
La Salut | 3.82% | 50 | Taiwán |
Sant Gervasi – La Bonanova | 3.86% | 54 | Bulgaria |
La Maternitat i Sant Ramon | 3.99% | 67 | Eslovaquia |
Les Corts | 4% | 68 | Eslovaquia |
El Fort Pienc | 4.01% | 69 | Eslovaquia |
Sant Antoni | 4.04% | 72 | Eslovaquia |
La Nova Esquerra de l’Eixample | 4.04% | 72 | Eslovaquia |
Navas | 4.13% | 81 | Lituania |
La Sagrada Família | 4.23% | 91 | Lituania |
El Baix Guinardó | 4.25% | 93 | Lituania |
El Putxet i el Farró | 4.37% | 105 | Reino Unido |
Vila de Gràcia | 4.39% | 107 | Reino Unido |
El Camp d’En Grassot i Gràcia Nova | 4.45% | 113 | Malta |
El Poble Sec – Parc de Montjuïc | 4.50% | 118 | España |
La Vall d’Hebron – La Clota | 4.51% | 119 | España |
El Parc i la Llacuna del Poblenou | 4.53% | 121 | España |
El Poblenou | 4.56% | 124 | España |
El Gòtic | 4.57% | 125 | España |
El Clot | 4.58% | 126 | España |
Vallcarca i els Penitents | 4.64% | 132 | España |
La Font d’En Fargues | 4.65% | 133 | España |
Sant Pere – Santa Caterina i la Ribera | 4.67% | 135 | España |
El Guinardó | 4.71% | 139 | Portugal |
Sant Andreu | 4.80% | 148 | Portugal |
Horta | 4.82% | 150 | Portugal |
La Font de la Guatlla | 4.82% | 150 | Portugal |
El Camp de l’Arpa del Clot | 4.83% | 151 | Portugal |
El Coll | 4.87% | 155 | Portugal |
La Bordeta | 4.87% | 155 | Portugal |
La Sagrera | 4.99% | 167 | Noruega |
Sants | 5.03% | 171 | Croacia |
Hostafrancs | 5.03% | 171 | Croacia |
El Congrés i els Indians | 5.07% | 175 | Croacia |
Provençals del Poblenou | 5.08% | 176 | Croacia |
Vilapicina i la Torre Llobeta | 5.11% | 179 | Croacia |
Sants – Badal | 5.14% | 182 | Corea del Sur |
Vallvidrera – El Tibidabo i les Planes | 5.25% | 193 | Israel |
La Barceloneta | 5.29% | 197 | Israel |
Sant Martí de Provençals | 5.32% | 200 | Israel |
La Guineueta | 5.38% | 206 | Hong Kong |
La Verneda i la Pau | 5.42% | 210 | Singapur |
El Raval | 5.47% | 215 | Singapur |
Porta | 5.59% | 227 | Australia |
El Besòs | 5.63% | 231 | Australia |
Baró de Viver | 5.73% | 241 | Tailandia |
La Marina del Port | 5.75% | 243 | Tailandia |
Zona Franca – Port | 5.76% | 244 | Tailandia |
Can Baró | 5.77% | 245 | Tailandia |
Sant Genís Dels Agudells – Montbau | 5.84% | 252 | Tailandia |
La Prosperitat | 5.99% | 267 | Estados Unidos |
La Teixonera | 6.05% | 273 | Polonia |
El Carmel | 6.26% | 294 | Marruecos |
La Marina del Prat Vermell | 6.46% | 314 | China |
El Bon Pastor | 6.66% | 334 | Hungría |
Can Peguera – El Turó de la Peira | 6.84% | 352 | Hungría |
Verdun | 7.15% | 383 | Malasia |
Les Roquetes – Canyelles | 7.65% | 433 | Chile |
La Trinitat Nova | 7.78% | 446 | Chile |
Ciutat Meridiana – Torre Baró – Vallbona | 8.59% | 527 | Islandia |
La Trinitat Vella | 8.79% | 547 | Islandia |
Fuente: Idealista